您在美国买房，如果您已经接受了物业的报价，在您与卖方交换合同之前您还需要了解房屋调查。

您在美国买房，什么是房屋调查(house survey)?

房屋调查的目的

您在美国贷款买房，您作为买方，在双方交换合同之前对房产进行必要的房屋调查非常重要。房屋调查有助于您了解建筑物的状况，如果建筑有问题，它会成为您与卖方谈判的筹码，与卖方协商降价或要求卖方解决问题。

房屋调查的类型

大多数测量员提供三种类型的房屋调查

● RICS状况报告(a condition report)

● HomeBuyer报告(a HomeBuyer's report)

● 建筑调查(a building survey)

没有严格的规则规定您应该选择哪一种房屋调查。以下我们将介绍第三种房屋调查--建筑调查(a building survey)，供您参考。

您在美国买房，什么是建筑调查?

建筑调查的定义

建筑调查以前称为"全面结构调查"，是由专业测量员完成的对房产状况进行最全面检查和最详细评估的一种房屋调查。建筑调查在所有房屋调查中最全面最详细也最昂贵，在美国国内买房非常常见。

建筑调查的目的

建筑调查通常是为了帮助业主了解房产状况，记录可能发生的风险和潜在需要的支出，使他们能够制定适当的补救或维护计划。建筑调查也可能是投资者为未来投资准备的信息。

建筑调查的内容

完整的建筑调查主要包括建筑调查和调查报告。

建筑调查

建筑调查的内容大致可以分为以下几种类型☟

★诊断调查:确定缺陷的性质和原因。诊断调查是建筑调查的主要部分。

例如:不稳定的墙壁或下沉;危险物质(例如石棉);木材损坏;砖石和屋顶受损……

★故障调查修复:告知客户缺陷存在的原因以及他们应该怎么做。

例如:墙壁潮湿试验结果;下沉的证据;木蛀虫，干腐病等对木材的破坏;固定屋顶……

★部分检查调查:侧重于建筑物特定部分的调查。

★恢复调查:为了生成建筑物条件表而进行的调查。

★维护管理调查:设计基本维修，并为年度维修等编制预算。

★"先发制人"维护调查:确定在报废前需要定期更换的部件。

★库存状况调查:为维护计划提供当前建筑库存的性能和物理状况的信息，帮助决策者判断是否采取行动遏制建筑物退化。

★准入审计调查:对建筑物中对建筑物本身构成不安全的因素或可能成为行动不便的人的障碍的建筑物进行的调查。

★其他调查:建筑调查比较灵活，一般情况下测量师不进行的但是客户明确指定需要的调查，测量师依旧会安排完成。

例如调查加热或电气设备;调查屋顶和地板结构;房产估价等这些本不在调查范围但客户明确要求调查的内容。

建筑调查报告

建筑调查报告由测量师完成，可以作为正式的独立报告。完整的建筑调查报告几乎包含了之前所做调查的所有结果:

● 揭示调查发现的任何影响建筑结构完整性的主要和次要问题;

● 描述问题及其原因;

● 提供进一步调查的建议和维修成本的指示;

● 说明如果问题得不到补救可能会发生什么;

● 说明客户明确要求的调查内容及其结果;

……

在这里必须说明为什么建筑调查允许客户提出特别的调查要求，是因为建筑调查报告缺乏标准化，没有特定的格式，所以测量员可以根据客户的需要调整建筑调查。

建筑调查所需时间

对房屋进行详细的建筑调查可能需要一天时间才能完成，最终调查报告将在此后的两周或更长时间内提供给客户。更大或更复杂的建筑可能需要更长的时间。

建筑调查适用房产

建筑调查适用于所有房产，但它们特别适合以下类型的建筑:

● 较大的建筑物

● 您打算翻新或改建的建筑物

● 已经经过重大改造的建筑物

● 较旧的建筑物--建议50年以上

● 建筑物以不寻常的方式建造，不分年龄

● 列入名单的建筑物--属于特殊建筑或历史建筑物法定清单的建筑物

建筑调查的费用

在建筑调查的定义中提过，因为建筑调查最全面详尽，所以其费用也最贵，但具体的调查费用取决于调查房产的类型、大小和位置。不同的测量员也会收取不同的金额，因此您在选择测量员之前，确保获得相关报价，"货比三家"，尽可能地节省调查费用。

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